Die vier Kostenblöcke

Bundeslandsache — die Sätze variieren zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Bayern liegt mit 3,5 Prozent am unteren Ende; Sachsen hat den Satz zum 1. Januar 2023 auf 5,5 Prozent angehoben, NRW liegt bei 6,5 Prozent. Mehr dazu im Beitrag Grunderwerbsteuer Sachsen.

Notar. Bundeseinheitlich nach der Gebührenordnung; in der Praxis 1,5 bis 2 Prozent inklusive Grundbuchamt, je nach Komplexität und Höhe des Kaufpreises.

Grundbuch. Teil der Notargebühren-Aufstellung; eigene Gebühren für Eigentumsumschreibung und Grundschuld-Eintragung.

Maklercourtage. Bei Wohnimmobilien zum Eigennutz seit 2020 teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision je zur Hälfte; bei Kapitalanlage-Objekten und Gewerbeimmobilien gilt das nicht zwingend. Übliche Provisionsregel: 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer für den Käufer, oft regional verhandelbar.

Grunderwerbsteuer in den 11 Bendix-Städten — Stand 2026

StadtBundeslandGrunderwerbsteuer-SatzLeipzigSachsen5,5 %DresdenSachsen5,5 %ChemnitzSachsen5,5 %Halle (Saale)Sachsen-Anhalt5,0 %MagdeburgSachsen-Anhalt5,0 %MerseburgSachsen-Anhalt5,0 %BerlinBerlin6,0 %DüsseldorfNRW6,5 %DuisburgNRW6,5 %DortmundNRW6,5 %WiesbadenHessen6,0 %

Hinweis: Die Steuersätze können sich landespolitisch ändern. Aktuelle Werte veröffentlichen die Landesfinanzbehörden. Den jeweils gültigen Stand zum Datum des Notarvertrags sollten Sie vor der Kaufentscheidung prüfen.

Modellrechnung Gesamteinsatz Sachsen vs. NRW

Beispielobjekt 300.000 € Kaufpreis, jeweils mit Notar/Grundbuch ca. 1,8 % und Maklercourtage 3,57 % (Käuferanteil):

PostenSachsen (Leipzig, Dresden, Chemnitz)NRW (Düsseldorf, Duisburg, Dortmund)Kaufpreis300.000 €300.000 €Grunderwerbsteuer16.500 € (5,5 %)19.500 € (6,5 %)Notar/Grundbuch≈ 5.400 € (1,8 %)≈ 5.400 € (1,8 %)Maklercourtage Käufer≈ 10.710 € (3,57 %)≈ 10.710 € (3,57 %)Summe Nebenkosten≈ 32.610 €≈ 35.610 €Anteil am Kaufpreis≈ 10,9 %≈ 11,9 %

Wirkung auf Eigenkapital-Bedarf und Rendite

Banken finanzieren in der Regel maximal den Kaufpreis, nicht die Nebenkosten. Das heißt: Nebenkosten müssen aus Eigenkapital aufgebracht werden — oder über höher verzinsliche Zusatzfinanzierungen. Der unterschiedliche Grunderwerbsteuersatz bedeutet bei gleichem Kaufpreis ein Eigenkapital-Plus von rund 3.000 € zwischen Sachsen und NRW. Das ist für die Eigenkapital-Rendite und die Tilgungs-Geschwindigkeit relevant.

Lässt sich die Grunderwerbsteuer senken?

Die Grunderwerbsteuer fällt auf den Kaufpreis der Immobilie an — nicht auf mitverkauftes bewegliches Inventar. Wird etwa eine Einbauküche oder Möblierung im Kaufvertrag separat und realistisch ausgewiesen, mindert dieser Anteil die Bemessungsgrundlage. Wichtig: Die Werte müssen angemessen und belegbar sein, sonst erkennt das Finanzamt sie nicht an.

Bei Neubau- und Bauträgerobjekten kann unter Umständen die Aufteilung in Grundstücks- und Bauleistungsvertrag eine Rolle spielen — die rechtliche Zulässigkeit ist einzelfallabhängig und gehört in die Hände von Notar und Steuerberater. Pauschale „Tricks“ sind mit Vorsicht zu genießen. Wie sich Kaufnebenkosten in die Gesamtkalkulation einfügen, zeigt die Übersicht Immobilien als Kapitalanlage.

Wann Sie wo investieren

Die Grunderwerbsteuer ist nur einer von vielen Faktoren. Mietniveau, Wertentwicklung, Mikrolage und Asset-Klasse können einen höheren Steuersatz aufwiegen — oder eben auch nicht. Eine differenzierte Betrachtung lohnt sich. Wer überregional investiert, sollte den Steuerunterschied bewusst in die Standortwahl einbeziehen, ohne ihn alleine ausschlaggebend zu machen. Ein erster Vergleich gelingt mit Blick auf die aktuellen Angebote der Bendix Group in allen 11 Städten.

FAQ — häufige Fragen zu Kaufnebenkosten 2026

Können Kaufnebenkosten steuerlich abgesetzt werden?

Bei Kapitalanlagen sind Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuchkosten Teil der Anschaffungskosten und werden über die AfA mit dem Gebäudewert anteilig abgeschrieben. Maklercourtage ist je nach Konstellation absetzbar; Details mit Steuerberater klären.

Lassen sich Kaufnebenkosten mitfinanzieren?

Möglich, aber teurer und mit höherem Beleihungsauslauf verbunden. In der Regel verlangt die Bank dafür einen Zinsaufschlag.

Welche Bundesländer haben den niedrigsten Grunderwerbsteuersatz?

Bayern liegt mit 3,5 % am unteren Ende. Mehrere Länder wie NRW, Schleswig-Holstein und das Saarland liegen mit 6,5 % am oberen. Sachsen liegt seit 2023 bei 5,5 %.

Kann ich die Maklercourtage verhandeln?

Bei Wohnimmobilien zum Eigennutz gilt die hälftige Teilung. Bei Kapitalanlage-Objekten ist die Provision verhandelbar — abhängig vom Marktumfeld und der Vermarktungssituation.

Persönliche Beratung durch die Bendix Group

Bei der Bendix Group beraten wir überregionale Anleger zur Standortwahl und Gesamteinsatz-Planung. Frank Ahlemann und das Team in Leipzig und Düsseldorf begleiten Sie persönlich.