Abschreibung Immobilie

Mit der Abschreibung für Abnutzung (AfA) setzen Vermieter die Anschaffungs- oder Herstellungskosten einer Immobilie über viele Jahre steuerlich ab. Das senkt die Steuerlast und verbessert den Cashflow. Welche AfA-Art greift, hängt von Gebäudeart, Baujahr und Nutzung ab. Dieser Überblick ordnet die relevanten Varianten 2026 ein.

Was bedeutet AfA?

AfA steht für „Absetzung für Abnutzung“. Der Gesetzgeber unterstellt, dass ein Gebäude im Laufe der Zeit an Wert verliert, und erlaubt, diesen Wertverlust steuerlich geltend zu machen. Wichtig: Abgeschrieben wird nur der Gebäudeanteil, nicht Grund und Boden — die Kaufpreisaufteilung ist daher entscheidend.

Lineare AfA — der Regelfall

Die lineare AfA verteilt die Gebäudekosten gleichmäßig über die Nutzungsdauer (§ 7 Abs. 4 EStG):

Degressive AfA — Neubau-Bonus

Für neue Wohngebäude mit Baubeginn zwischen Oktober 2023 und September 2029 ist alternativ eine degressive AfA von 5 % möglich (§ 7 Abs. 5a EStG). Sie wird auf den jeweiligen Restwert berechnet, ist in den ersten Jahren also besonders hoch und sinkt danach.

Sonder-AfA für Mietwohnungsneubau (§ 7b EStG)

Zusätzlich zur regulären AfA können für förderfähigen Neubau vier Jahre lang jeweils bis zu 5 % abgesetzt werden. Voraussetzungen sind unter anderem der Standard Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeitsklasse (QNG), Baukosten von höchstens 5.200 €/m² (begünstigte Bemessungsgrundlage 4.000 €/m²) und ein Bauantrag innerhalb des gesetzlich befristeten Zeitfensters. Da die Fristen mehrfach angepasst wurden, sollten Sie den aktuellen Stand prüfen.

Denkmal-AfA — der Sonderfall

Bei sanierten Baudenkmälern und Gebäuden in Sanierungsgebieten sind die begünstigten Sanierungskosten besonders hoch absetzbar: bei Vermietung über zwölf Jahre zu 100 % (§ 7i / § 7h EStG), bei Eigennutzung zu 90 % als Sonderausgaben (§ 10f EStG). Details im Beitrag Denkmal-AfA erklärt.

Alle AfA-Arten im Überblick

Steuer-Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine steuerliche Beratung. Sätze, Fristen und Voraussetzungen können sich ändern — bitte besprechen Sie Ihre Situation mit einem Steuerberater.

Was Vermieter beachten sollten

AfA wirkt nur bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung; bei reiner Eigennutzung gibt es — außer der Denkmal-Sonderregel § 10f — keine AfA. Entscheidend ist außerdem eine saubere Kaufpreisaufteilung zwischen Gebäude und Grund. Wie sich die AfA in die Gesamtrendite einfügt, zeigt unsere Übersicht zu Immobilien als Kapitalanlage.

Häufige Fragen

Wird Grund und Boden abgeschrieben?

Nein. Nur der Gebäudeanteil ist abschreibbar. Der Grundstücksanteil bleibt außen vor — deshalb ist die Kaufpreisaufteilung wichtig.

Kann ich lineare und Sonder-AfA kombinieren?

Die Sonder-AfA nach § 7b wird zusätzlich zur regulären AfA gewährt. Welche Kombination in Ihrem Fall zulässig und sinnvoll ist, klären Sie mit dem Steuerberater.

Welcher AfA-Satz gilt für meinen Altbau?

In der Regel 2 % pro Jahr, bei Fertigstellung vor 1925 2,5 %.

Gilt AfA auch bei Eigennutzung?

Nur über die Denkmal-Sonderregel § 10f EStG. Selbstgenutzte Standardimmobilien sind nicht abschreibbar.

Persönliche Beratung durch die Bendix Group

Bei der Bendix Group ordnen wir mit Ihnen ein, welche AfA-Variante zu Objekt und Strategie passt — gemeinsam mit Ihrem Steuerberater. Unser Team in Leipzig und Düsseldorf berät Sie persönlich. Beratung anfragen · Denkmalimmobilien im Portfolio.