Denkmal-AfA verstehen

Denkmal-AfA — drei Buchstaben, drei Paragraphen, ein steuerlicher Hebel, der für Kapitalanleger und Eigennutzer ganz unterschiedlich wirkt. Wer in eine denkmalgeschützte Immobilie oder ein Objekt im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet investiert, kann unter Voraussetzungen erhöhte Abschreibungen geltend machen. Dieser Leitfaden ordnet die Paragraphen § 7h, § 7i und § 10f EStG ein, zeigt die Unterschiede zwischen Anleger- und Eigennutzer-Perspektive und benennt Stolperfallen — sachlich, ohne Versprechen.

Worum geht es bei der Denkmal-AfA?

Das Einkommensteuergesetz erlaubt es Eigentümern, Anschaffungs- und Herstellungskosten einer Immobilie über die Nutzungsdauer abzuschreiben. Bei Denkmalimmobilien und Objekten in Sanierungsgebieten gelten erhöhte Sätze für die begünstigten Modernisierungs- und Sanierungskosten. Drei Paragraphen regeln dieses Sonderrecht — sie unterscheiden sich nach Art des Objekts und nach Nutzungsabsicht.

§ 7i EStG — Einzeldenkmäler bei Kapitalanlage

§ 7i EStG greift, wenn das Objekt im Sinne des Denkmalschutzgesetzes des jeweiligen Bundeslandes ein eingetragenes Denkmal ist. Voraussetzung sind eine vorherige Abstimmung der Sanierungsmaßnahmen mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde und die Bescheinigung der begünstigten Kosten nach Abschluss der Maßnahmen.

Vermietete Kapitalanlagen können die begünstigten Kosten über mehrere Jahre erhöht abschreiben — die genaue Höhe und Verteilung ergibt sich aus dem aktuellen Gesetzeswortlaut. Die Abschreibung wirkt zusätzlich zur normalen Gebäude-AfA auf den Altbau-Anteil.

§ 7h EStG — Sanierungsgebiete und städtebauliche Entwicklungsbereiche

Liegt die Immobilie nicht selbst unter Denkmalschutz, aber in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder städtebaulichen Entwicklungsbereich, greift § 7h EStG. Auch hier sind begünstigte Modernisierungskosten erhöht abschreibbar — entscheidend ist die behördliche Bescheinigung, dass die Maßnahmen dem Sanierungszweck dienen.

Praktisch fallen viele Gründerzeit-Quartiere in deutschen Großstädten unter solche Festlegungen. In Leipzig etwa hat die Stadt über Jahre mehrere Sanierungsgebiete ausgewiesen — relevante Informationen finden Sie auf der Themenseite Denkmalimmobilien der Bendix Group sowie bei der jeweiligen Stadtverwaltung.

§ 10f EStG — Eigennutzer von Denkmalimmobilien

Eigennutzer können nicht die AfA nach § 7i oder § 7h ansetzen, weil keine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt werden. Stattdessen ermöglicht § 10f EStG den Abzug der begünstigten Kosten als Sonderausgaben über mehrere Jahre. Der wirtschaftliche Effekt ist ähnlich, die Mechanik unterscheidet sich.

Voraussetzung ist, dass das Objekt zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird. Bei späterem Wechsel zur Vermietung ist die steuerliche Konstellation neu zu prüfen.

Begünstigte Kosten — was zählt, was nicht

Nicht jeder Euro auf der Handwerker-Rechnung ist begünstigt. In der Regel bescheinigt die Behörde nur Kosten, die der Erhaltung oder sinnvollen Wiederherstellung der historischen Substanz dienen oder den Sanierungszweck unterstützen. Anschaffungskosten der Altsubstanz, neutraler Innenausbau ohne Bezug zum Denkmal und reine Modernisierungs-Komfortleistungen werden häufig nicht anerkannt. Die Detailprüfung liegt bei der Denkmalschutzbehörde bzw. der Sanierungsstelle.

Voraussetzungen vor dem Kauf prüfen

Wer eine Denkmal- oder Sanierungsgebiet-Immobilie als Kapitalanlage erwägt, sollte vor dem Kauf vier Punkte klären: die Eintragung in das Denkmal- oder Sanierungsgebiet-Register, die geplanten Sanierungsmaßnahmen mit der Behörde, den steuerlich begünstigten Anteil der Kosten gegenüber dem Altsubstanz-Anteil und die individuellen Steuerverhältnisse, in denen der Abschreibungs-Effekt überhaupt wirkt.

Modellrechnung-Logik (ohne konkrete Zahlen)

Konkrete Zahlen ergeben sich erst aus dem Bescheinigungsverfahren. Die Modellrechnungs-Logik ist aber überall gleich:

1. Anteil der Sanierungskosten am Gesamt-Kaufpreis ermitteln.
2. Behördliche Bescheinigung über den begünstigten Sanierungskosten-Anteil abwarten.
3. Jährliche AfA aus begünstigtem Anteil plus normale Gebäude-AfA auf den Altsubstanz-Anteil errechnen.
4. Steuerersparnis ergibt sich aus AfA × persönlichem Grenzsteuersatz.
5. Saldo aus Mieteinnahmen, Bewirtschaftung, Zins, Tilgung, AfA und Steuer ergibt den Netto-Cashflow.

Steuer-Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine steuerliche Beratung. Höhe und Verteilung der Abschreibung hängen von Einzelnachweisen und Bescheinigungen ab. Bitte besprechen Sie Ihre individuelle Situation mit einem Steuerberater.

Typische Stolperfallen

Drei Fehler kommen in der Praxis besonders häufig vor: ein Kaufvertrag, der den Sanierungskosten-Anteil zu hoch ausweist, ohne dass die Behörde später diesen Anteil bestätigt; Modernisierungsmaßnahmen, die ohne vorherige Abstimmung mit der Behörde durchgeführt werden und nachträglich nicht bescheinigt werden; und eine fehlende Berücksichtigung des persönlichen Steuersatzes — wer 2026 ohnehin nur geringe steuerpflichtige Einkünfte hat, profitiert kaum von einer hohen AfA.

FAQ — häufige Fragen zur Denkmal-AfA

Was ist der Unterschied zwischen § 7i und § 7h EStG?

§ 7i greift bei eingetragenen Einzeldenkmälern, § 7h bei Objekten in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten. Die wirtschaftliche Wirkung ist ähnlich, die Voraussetzungen unterscheiden sich.

Können Eigennutzer auch von der Denkmal-AfA profitieren?

Ja, über § 10f EStG. Der Abzug erfolgt als Sonderausgaben statt als AfA, der wirtschaftliche Effekt ist vergleichbar.

Wer stellt die Bescheinigung aus?

Die zuständige Denkmalschutzbehörde bzw. die kommunale Sanierungsstelle.

Sind die Sanierungskosten unbegrenzt absetzbar?

Nein. Begünstigt sind nur die Kosten, die behördlich bescheinigt werden, in den jeweiligen jährlichen Sätzen über die in den Paragraphen definierten Zeiträume.

Persönliche Beratung durch die Bendix Group

Bei der Bendix Group begleiten wir Anleger und Eigennutzer bei Denkmal- und Sanierungsgebiet-Immobilien — von der Standortanalyse bis zur Bewertung. Geschäftsführerin Heidrun Weingart und unser Team in Leipzig und Düsseldorf stehen für persönliche Beratung zur Verfügung. Beratung anfragen · Aktuelle Denkmalimmobilien ansehen.

Quellen

• § 7h EStG (Bundesgesetzblatt)
• § 7i EStG (Bundesgesetzblatt)
• § 10f EStG (Bundesgesetzblatt)