Denkmal-AfA Berechnungsbeispiel

Wie viel bringt die Denkmal-AfA in der Praxis? Diese Frage lässt sich nur an einem konkreten Beispiel beantworten — und auch dann mit Vorsicht, weil jeder Fall individuell ist. Dieser Artikel zeigt die Berechnungs-Logik an einer beispielhaften Modellrechnung, ohne konkrete Markt- oder Steuersatzversprechen. Ziel: Sie sollen nachvollziehen, an welchen Stellschrauben sich der wirtschaftliche Effekt entscheidet.

Die Eckdaten der Modellrechnung

Wir betrachten eine sanierte Denkmal-Eigentumswohnung als Kapitalanlage. Die Annahmen sind illustrativ und sollen die Logik zeigen, keine Markterhebung darstellen:

PositionBeispielwertGesamt-Kaufpreisz. B. 300.000 €Anteil Altsubstanz (Grund + Altbau)z. B. 33 %Anteil Sanierungskosten (begünstigt)z. B. 67 %Jahreskaltmietez. B. 12.000 €Persönlicher Spitzensteuersatzz. B. 42 % zzgl. Soli

Die zwei Abschreibungs-Achsen

Bei einer Denkmal-Kapitalanlage laufen zwei AfA-Linien parallel:

Wirkung auf den Cashflow nach Steuern

Die wirtschaftliche Wirkung der AfA entsteht über die Steuerersparnis: Jährliche AfA × persönlicher Grenzsteuersatz reduziert die Steuerlast. Bei einem hohen Grenzsteuersatz ist der Effekt entsprechend größer. Wichtig ist, dass die Steuerersparnis nicht die Tilgung ersetzt — sie verbessert den laufenden Cashflow, während die Tilgung das Vermögen aufbaut.

Die Modellrechnungs-Logik sieht so aus:

PositionHinweisMieteinnahmen p. a.Jahreskaltmiete abzüglich nicht umlagefähiger BewirtschaftungAbzüglich Zinsenaus aktuellem FinanzierungsangebotAbzüglich AfA (linear + § 7i)nur fiktive Buchung, kein realer Geldfluss= Steuerlicher Überschusskann negativ sein× Grenzsteuersatzergibt Steuerlast oder SteuerersparnisRealer CashflowMiete – Zins – Tilgung + Steuerersparnis

Hinweis: Die Werte und Sätze sind beispielhafte Annahmen. Eine tatsächliche Steuerersparnis hängt von Ihrer individuellen Einkunftslage, weiteren Werbungskosten und der Bescheinigung der Behörde ab. Bitte besprechen Sie die Berechnung mit einem Steuerberater, bevor Sie eine Kaufentscheidung treffen.

Die fünf Stellschrauben im Vergleich

Drei Faktoren bestimmen die Stärke der Denkmal-AfA-Wirkung am stärksten:

Realistische Erwartungen

Die Denkmal-AfA ist ein steuerliches Instrument, kein Renditeversprechen. Sie senkt die effektive Steuerlast über einen klar definierten Zeitraum. Ob sich daraus eine attraktive Investition ergibt, hängt weiterhin von den klassischen Faktoren ab: Lage, Mietniveau, Bauqualität, Finanzierungsstruktur. Eine Denkmalimmobilie an einem schwachen Standort wird durch die AfA nicht zu einer guten Anlage.

FAQ — häufige Fragen zum Berechnungsbeispiel

Kann ich die AfA-Höhe vor dem Kauf zuverlässig kennen?

Nein. Die endgültige Bescheinigung erfolgt nach Abschluss der Sanierung durch die Behörde. Eine fundierte Schätzung ist möglich, aber rechtsverbindlich ist nur der Bescheid.

Was bedeutet 67 % begünstigter Anteil konkret?

Es ist ein illustrativer Wert. In der Praxis ergibt sich der Anteil aus der Kalkulation des Bauträgers oder Sanierers und wird durch die Behörde bestätigt.

Spielt mein persönlicher Steuersatz eine Rolle?

Ja, eine entscheidende. Der wirtschaftliche Vorteil der AfA entsteht nur, wenn die Abschreibung steuerpflichtige Einkünfte mindert.

Lohnt sich Denkmal-AfA auch ohne Spitzensteuersatz?

Der Effekt ist proportional zum Grenzsteuersatz. Bei niedrigerer Steuerprogression ist der Vorteil entsprechend kleiner. Eine individuelle Berechnung ist Pflicht.

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Quellen