Wie viel bringt die Denkmal-AfA in der Praxis? Diese Frage lässt sich nur an einem konkreten Beispiel beantworten — und auch dann mit Vorsicht, weil jeder Fall individuell ist. Dieser Artikel zeigt die Berechnungs-Logik an einer beispielhaften Modellrechnung, ohne konkrete Markt- oder Steuersatzversprechen. Ziel: Sie sollen nachvollziehen, an welchen Stellschrauben sich der wirtschaftliche Effekt entscheidet.

Die Eckdaten der Modellrechnung

Wir betrachten eine sanierte Denkmal-Eigentumswohnung als Kapitalanlage. Die Annahmen sind illustrativ und sollen die Logik zeigen, keine Markterhebung darstellen:

Die zwei Abschreibungs-Achsen

Bei einer Denkmal-Kapitalanlage laufen zwei AfA-Linien parallel:

• Lineare Gebäude-AfA auf den Altsubstanz-Anteil — üblicherweise 2 % p. a. bei Baujahr nach 1924, 2,5 % bei älteren Baujahren.
• Denkmal-AfA nach § 7i EStG auf den begünstigten Sanierungskosten-Anteil — die jährliche Höhe und Laufzeit folgt aus dem aktuellen Gesetzeswortlaut.

Wirkung auf den Cashflow nach Steuern

Die wirtschaftliche Wirkung der AfA entsteht über die Steuerersparnis: Jährliche AfA × persönlicher Grenzsteuersatz reduziert die Steuerlast. Bei einem hohen Grenzsteuersatz ist der Effekt entsprechend größer. Wichtig ist, dass die Steuerersparnis nicht die Tilgung ersetzt — sie verbessert den laufenden Cashflow, während die Tilgung das Vermögen aufbaut.

Die Modellrechnungs-Logik sieht so aus:

Hinweis: Die Werte und Sätze sind beispielhafte Annahmen. Eine tatsächliche Steuerersparnis hängt von Ihrer individuellen Einkunftslage, weiteren Werbungskosten und der Bescheinigung der Behörde ab. Bitte besprechen Sie die Berechnung mit einem Steuerberater, bevor Sie eine Kaufentscheidung treffen.

Die fünf Stellschrauben im Vergleich

Drei Faktoren bestimmen die Stärke der Denkmal-AfA-Wirkung am stärksten:

• Anteil der begünstigten Sanierungskosten am Gesamt-Kaufpreis — je höher, desto stärker der Effekt.
• Persönlicher Grenzsteuersatz — die AfA wirkt nur, wenn Sie steuerpflichtige Einkünfte haben, gegen die sie verrechnet werden kann.
• Behördliche Bescheinigung — die Höhe des begünstigten Anteils wird nicht durch den Kaufvertrag, sondern durch die Behörde festgelegt.
• Finanzierungsstruktur — Zinsen sind als Werbungskosten ebenfalls absetzbar.
• Mietniveau am Standort — bestimmt die Brutto-Rendite und damit das Verhältnis von Cashflow zu Steuereffekt.

Was nach Ablauf der Denkmal-AfA passiert

Die erhöhte Denkmal-AfA läuft über einen festen Zeitraum — bei Vermietung über zwölf Jahre. Danach endet der Sondereffekt, die normale lineare Gebäude-AfA auf die Altsubstanz läuft jedoch weiter. Für die Investitionsplanung heißt das: Der größte steuerliche Hebel wirkt in den ersten Jahren, die Wertentwicklung und der Cashflow müssen das Objekt darüber hinaus tragen.

Wichtig ist die Verbindung zur Spekulationsfrist: Wer vor Ablauf der zehnjährigen Frist (§ 23 EStG) verkauft, versteuert den Gewinn — unabhängig von der bereits genutzten AfA. In der Praxis ergibt sich daraus oft eine Haltedauer von mindestens zwölf Jahren. Wie sich der Verkauf steuerlich einordnet, erläutert unser Beitrag zur Spekulationsfrist. Den Gesamtrahmen zeigt die Übersicht Immobilien als Kapitalanlage.

Realistische Erwartungen

Die Denkmal-AfA ist ein steuerliches Instrument, kein Renditeversprechen. Sie senkt die effektive Steuerlast über einen klar definierten Zeitraum. Ob sich daraus eine attraktive Investition ergibt, hängt weiterhin von den klassischen Faktoren ab: Lage, Mietniveau, Bauqualität, Finanzierungsstruktur. Eine Denkmalimmobilie an einem schwachen Standort wird durch die AfA nicht zu einer guten Anlage.

FAQ — häufige Fragen zum Berechnungsbeispiel

Kann ich die AfA-Höhe vor dem Kauf zuverlässig kennen?

Nein. Die endgültige Bescheinigung erfolgt nach Abschluss der Sanierung durch die Behörde. Eine fundierte Schätzung ist möglich, aber rechtsverbindlich ist nur der Bescheid.

Was bedeutet 67 % begünstigter Anteil konkret?

Es ist ein illustrativer Wert. In der Praxis ergibt sich der Anteil aus der Kalkulation des Bauträgers oder Sanierers und wird durch die Behörde bestätigt.

Spielt mein persönlicher Steuersatz eine Rolle?

Ja, eine entscheidende. Der wirtschaftliche Vorteil der AfA entsteht nur, wenn die Abschreibung steuerpflichtige Einkünfte mindert.

Lohnt sich Denkmal-AfA auch ohne Spitzensteuersatz?

Der Effekt ist proportional zum Grenzsteuersatz. Bei niedrigerer Steuerprogression ist der Vorteil entsprechend kleiner. Eine individuelle Berechnung ist Pflicht.

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