Notartermin Schritt für Schritt

Der Notartermin ist der formelle Höhepunkt einer Immobilien-Transaktion — und für viele Erstkäufer der Moment, in dem sich Anspannung mit Aufregung mischt. Wer den Ablauf kennt, geht entspannter in den Termin und stellt die richtigen Fragen. Dieser Leitfaden führt Schritt für Schritt durch die Beurkundung, die Auflassung und die anschließende Eintragung im Grundbuch.

Was die Beurkundung rechtlich bewirkt

Ein Immobilienkaufvertrag ist in Deutschland nur wirksam, wenn er notariell beurkundet wird (§ 311b BGB). Die Beurkundung schafft Rechtssicherheit für beide Seiten: Der Notar prüft den Vertrag auf grobe formale Fehler, klärt die Beteiligten über die wichtigsten Klauseln auf und liest den Text vor — ungewöhnlich, aber rechtlich vorgeschrieben.

Vorbereitung — Wochen vor dem Termin

Der Vertragsentwurf sollte mindestens 14 Tage vor dem Termin vorliegen — bei Verbraucherverträgen ist die Frist gesetzlich vorgesehen. Nutzen Sie diese Zeit. Lesen Sie den Entwurf sorgfältig, markieren Sie Unklarheiten, klären Sie mit Notar, Verkäufer oder einem unabhängigen Berater offene Punkte. Drei Themen verdienen besondere Aufmerksamkeit:

• Belastungen und Rechte Dritter. Grundbuchabschriften prüfen — Hypotheken, Wegerechte, Wohnrechte.
• Zahlungs- und Übergaberegelungen. Wann ist die Kaufpreisfälligkeit erfüllt, wann erfolgt die Übergabe?
• Gewährleistung und Sachmangelhaftung. Bei Bestandsimmobilien meist „gekauft wie gesehen"; bei Bauträgerverträgen anders geregelt.

Der Notartermin Schritt für Schritt

1. Identitätsprüfung. Alle Beteiligten weisen sich mit Personalausweis aus.
2. Verlesung des Vertrags. Der Notar liest den vollständigen Text vor. Das mag formal wirken, sichert aber Klarheit über alle Punkte.
3. Hinweise des Notars. Steuerliche, rechtliche und wirtschaftliche Konsequenzen werden erläutert. Bei Bedarf können Sie nachfragen — das ist erwünscht.
4. Unterschriften. Käufer und Verkäufer unterzeichnen; der Notar unterzeichnet ebenfalls und siegelt den Vertrag.
5. Auflassungsvormerkung. Der Notar veranlasst die Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch zugunsten des Käufers.

Was zwischen Beurkundung und Übergabe passiert

Mit der Beurkundung wechselt das Eigentum noch nicht; der Notar leitet mehrere Schritte ein:

• Anforderung einer Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts (Grunderwerbsteuer-Bescheid).
• Einholung von Vorkaufsverzichten der Gemeinde.
• Lastenfreistellung bestehender Grundpfandrechte des Verkäufers.
• Mitteilung der Fälligkeit des Kaufpreises an Käufer und Verkäufer.

Erst nach Kaufpreis-Eingang erfolgt die Übergabe. Mit der Eintragung der Eigentumsänderung im Grundbuch wird der Käufer endgültig Eigentümer.

Wer den Notar bezahlt

Üblicherweise trägt der Käufer die Notar- und Grundbuchkosten — sie liegen bei rund 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises. Manchmal ist abweichend geregelt, dass beide Seiten teilen; die Festlegung steht im Vertrag.

Typische Fragen vor dem Termin

• Welche Belastungen stehen aktuell im Grundbuch?
• Welche Nebenabreden sind enthalten? (Diese müssen ebenfalls beurkundet werden, sonst sind sie unwirksam.)
• Welche Frist gilt für die Kaufpreisfälligkeit?
• Wie ist der Übergabezeitpunkt geregelt — Nutzen-Lasten-Wechsel?
• Welche Folgen hat ein Rücktritt vor und nach Unterzeichnung?

Hinweis: Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung. Bei komplexen Vertragspunkten sollten Sie einen Fachanwalt einbinden.

Was Käufer im Termin häufig übersehen

Vier Punkte, die häufig erst nach dem Termin Fragen aufwerfen:

• Mündliche Nebenabreden. Sind sie nicht beurkundet, sind sie nicht rechtswirksam.
• Bauverpflichtungen oder Sanierungszusagen. Im Bauträgervertrag exakt prüfen.
• Mietverhältnisse. Bei vermieteten Objekten geht der Mietvertrag mit über — Kündigungsrechte sind eng gefasst.
• Versicherungspflicht. Wohngebäudeversicherung wechselt mit dem Eigentum; rechtzeitig informieren.

FAQ — häufige Fragen zum Notartermin

Wie lange dauert ein Notartermin?

Bei Bestandsimmobilien typischerweise 45 bis 90 Minuten, bei Bauträgerverträgen länger, weil mehr Klauseln zu verlesen sind.

Kann ich den Notar selbst wählen?

Ja. In der Regel schlägt der Käufer den Notar vor, weil er die Notarkosten trägt. Die Wahl sollte ortsnah zur Immobilie erfolgen — das vereinfacht Grundbuch- und Behörden-Kommunikation.

Was passiert, wenn ich am Termin Bedenken habe?

Sprechen Sie sie an. Der Notar kann erläutern und bei Bedarf Klauseln anpassen — beide Seiten müssen zustimmen. Im Zweifel: Termin vertagen statt unter Druck unterschreiben.

Brauche ich beim Notartermin meinen Steuerberater oder Anwalt dabei?

In Standard-Konstellationen nicht zwingend. Bei komplexen Sachverhalten (Erbschaft, Eheverträge, gewerbliche Objekte) ist es empfehlenswert.

Persönliche Beratung durch die Bendix Group

Bei der Bendix Group begleiten wir unsere Kundinnen und Kunden auch im Vorfeld des Notartermins — Vertragspüfung in Abstimmung mit Ihrem Anwalt, Klärung wirtschaftlicher Punkte, Vorbereitung der Kaufpreisfinanzierung. Frank Ahlemann und das Team in Leipzig und Düsseldorf stehen für Fragen zur Verfügung. Beratung anfragen · Aktuelle Angebote ansehen · Kostenfreie Immobilienbewertung.

Quellen

• § 311b BGB (Beurkundungserfordernis)
• Bundesnotarkammer