Immobilien werden als Kapitalanlage immer beliebter. Im Gegensatz zu vielen anderen klassischen Geldanlagen bieten Immobilien eine gute Rendite.

Viele Anleger suchen eine sichere Geldanlage. Ihnen ist das Vertrauen in Aktienmärkte und spekulative Geldanlagen verloren gegangen. Immobilien bieten diese Sicherheit. Besonders als Altersvorsorge ist eine vermietete Immobilie als Kapitalanlage gefragt. Mithilfe der Miete und Abschreibung kann eine Immobilie finanziert werden. Investoren schaffen sich somit Vermögen, um im Alter von den Mieterträgen eine zusätzliche Rente zu erhalten.  Eine vermietete Immobilie ist ideal geeignet, Vermögen in einem Sachwert aufzubauen, ohne sich selbst örtlich zu binden. Bei Verkauf einer Immobilie 10 Jahre nach Erwerb, ist der Gewinn steuerfrei und nicht abgeltungssteuerpflichtig. Hinzu kommt, dass eine Immobilie inflationsgeschützt ist. Mieten steigen im Laufe der Zeit und die Immobilien bleiben wertstabil oder haben im besten Fall sogar eine Wertsteigerung.

Ein wichtiger Aspekt bei der Auswahl der Immobilie zur Vermietung ist die Lage des Objektes. Rendite und Wertstabilität hängen wesentlich vom Standort der Wohnung ab. Besonders interessant sind die Städte, die einen Zuwachs an Arbeitsplätzen haben, eine gute Infrastruktur und eine hohe Lebensqualität bieten. Vor allem sogenannte Schwarmstädte sind als Immobilienstandort interessant. Dies sind Städte, die insbesondere Zuwanderung von jungen Menschen und Familien im Erwerbsalter verzeichnen. Das Risiko einer Immobilie als Geldanlage hängt im Wesentlichen von der langfristigen Entwicklung der Lage und der Entwicklung des Objektes ab. Vermieden werden sollte eine Kapitalanlage an Standorten, in denen eine Bevölkerungsabwanderung stattfindet. Auch der Mikrostandort in einer Stadt ist bei der Wahl der Immobilie unbedingt zu berücksichtigen, um eine nachhaltig hohe Rendite zu erwirtschaften. Dazu gehört die Kenntnis über die Bevölkerungsstruktur. Je homogener die Bevölkerungsstruktur, desto besser und sicherer ist die Vermietbarkeit kalkulierbar. Diese Standorte eignen sich besonders für sicherheitsorientierte Anleger. Die Kaufpreise und Mieten sind hier in der Regel auf einem vergleichsweise hohen Niveau. Mikrolagen, die sich durch Gentrifizierung, also durch sich verändernde Bevölkerungsstruktur auszeichnen, bieten dafür meist niedrigere Kaufpreise und Mieten, allerdings auch ein höheres Wertsteigerungspotential. Sanierung von Altbauten und Schaffung von neuem Wohnraum mit gehobenem Standard, das ein Mietklientel mit höherem Einkommen anspricht, sorgen für steigende Mieten und Zuzug, sodass insgesamt das Quartier und damit die Immobilie als Kapitalanlage werthaltiger werden.

Wichtig bei der Auswahl der Lage ist auch eine gute Infrastruktur. Eine Nahversorgung, gute Anbindung an den ÖPNV, sowie Schulen, Ärzte und Möglichkeiten für Freizeitaktivitäten sind bei Mietern begehrt und erhöhen durch nachhaltige Vermietung die Rendite.

DIE BESTANDSIMMOBILIE

Die Bestandsimmobilie ist die häufigste Kapitalanlage im Immobilienbereich. Sie ist in der Regel vermietet. Anleger haben eine gute Kalkulationsbasis anhand der aktuellen Miethöhe und des Kaufpreises, welche Rendite mit der Immobilie erwirtschaftet wird. Bei Kenntnis der Marktlage und üblichen Miete, die in der Lage aktuell erzielt wird, ergibt sich eine Wertstabilität oder ein Mietsteigerungspotential und damit Wertsteigerungspotential für die nächsten Jahre. Die Bestandsimmobilie kann in Ihrem aktuellen Zustand besichtigt und bewertet werden, ebenso sind die angesparte Instandhaltungsrücklage und die zuletzt durchgeführten oder geplanten Instandhaltungsmaßnahmen der Eigentümergemeinschaft bekannt.

Nach Kauf der Immobilie und Eigentumsumschreibung erhält der Investor sofort die Miete erzielt damit umgehend eine Rendite auf seine Geldanlage. Je nach Alter und Zustand der Bestandsimmobilie besteht das Risiko weiteres Kapital für Renovierung oder Sanierung aufwenden zu müssen, was die Rendite zukünftig reduzieren würde. Je nach Baujahr oder Zeitpunkt der letzten Renovierung entspricht die Immobilie mehr oder weniger dem aktuellen Bedürfnis der Mieter an Wohnkomfort. Kaufpreis, Miete, Objektzustand und Lage sind miteinander abzuwägen, um die Risiken des Erwerbs für diese langfristige Investition zu minimieren.

DIE NEUBAUIMMOBILIE

Eine Neubauimmobilie hat den Charme, dass Investoren eine Kapitalanlage nach neuestem Standard kaufen. Bauweise, Energieeffizienz, Grundrisse und Materialien entsprechen aktuellen DIN-Normen und den heutigen Bedürfnissen der Mieter an den Wohnkomfort. Da der Kauf oftmals bereits in der Planungs- oder Bauphase erfolgt, ist ein Einfluss auf Grundriss und Ausstattung häufig noch möglich. Ein Erstbezug ist auch in der Vermietung ein besonderes Highlight. Entsprechend kann hierfür eine überdurchschnittliche Miete erzielt werden und dem Anleger eine gute Rendite bescheren. Für den Bau wird eine 5-jährige Gewährleistung auf alle Gewerke gewährt. Das Risiko für weitere Investitionen und Instandhaltungen ist damit auf ein Minimum reduziert. Da die Neubauten eine hohe Energieeffizienz aufweisen, spart dies dem Mieter Nebenkosten, insbesondere beim Heizen. Und auch der Kauf einer Immobilie wird bei besonderer Energieeffizienz des Gebäudes häufig mit Fördergeldern vom Staat unterstützt. Wird die Immobilie bereits in der Planungs- oder Bauphase erworben, braucht der Kapitalanleger ein gutes Vorstellungsvermögen, sich die spätere Wohnung anhand von Architektenzeichnungen und Illustrationen vorstellen zu können.

Wird die Immobilien mit Hilfe eines Darlehens erworben, wird der Kaufpreis in Raten nach Baufortschritt gezahlt. Für bereits gezahlte Raten muss der Investor Zinsen an die Bank zahlen. Für das bereit gestellte Darlehen, dass noch nicht an den Bauträger ausgezahlt ist, werden gegebenenfalls ebenfalls Zinsen, sogenannte Bauzeitzinsen, fällig. Der Kapitalanleger hat bei der Neubauimmobilie das Risiko, bereits Ausgaben für ein Darlehen zahlen zu müssen, aber noch keine Mieteinnahmen zu generiere. Diese Ausgaben müssen komplett aus dem Einkommen oder dem Vermögen des Käufers gezahlt werden. Nach Fertigstellung der Immobilie bleibt das Risiko des Leerstandes über einen unbestimmten Zeitraum, bis ein Mieter gefunden wird und ob die Vermietung zur ursprünglich kalkulierten Miete erfolgen kann. Eine gute Recherche des allgemeinen Mietmarktes des Standortes und der aktuell erzielbaren Miete in der Mikrolage ist vor Kauf einer Neubauimmobilie also unabdingbar, um das Risiko zu minimieren.

DIE DENKMALIMMOBILIE

Eine Immobilie ist denkmalgeschützt, wenn behördliche Anforderungen der Denkmalbehörde erfüllt sind und die Immobilie in der Denkmalliste des Bundeslandes eingetragen ist. Nur 5 % der Gebäude in Deutschland sind denkmalgeschützt. Das knappe Angebot steht einer hohen Nachfrage bei Kapitalanlegern und Mietern gegenüber und lässt eine gute Vermietbarkeit und ein hohes Wertsteigerungspotential erwarten. Bei Sanierung einer Denkmalimmobilie sind genaue Vorgaben der Denkmalbehörde zu beachten, wie bauliche Veränderung umgesetzt werden können und Rekonstruktion von historischen erhaltenswerten Details der Entstehungsepoche erfolgen müssen. Die Umsetzung dieser Vorgaben erfordert besondere Kenntnisse bei Architekten und Handwerkern. Daher sollte eine Denkmalimmobilie unbedingt von einem erfahrenen Bauträger erworben werden, der alle Verhandlung mit Behörden, Kalkulationen, Bauplanung- und Überwachung zuverlässig durchführt. Die Bezahlung des Kaufpreises erfolgt, wie bei der Neubauimmobilie nach Baufortschritt, bzw. Sanierungsfortschritt. Eine Denkmalimmobilie kann meist, sofern der bauliche Zustand es zulässt, besichtigt werden. Auch hier benötigt man ein gutes Vorstellungsvermögen, um sich Grundriss und Qualität der geplanten Ausstattung vorzustellen. Mit etwas Glück ist die Besichtigung einer Referenz möglich. Die Sanierung erfolgt mit den gleichen Materialien wie in einer modernen Neubauwohnung. Alle Leitungen, Wasser zu- und -abläufe, Heizung, Fenster, Dach und Innenausstattung der Wohnungen werden nach geltenden DIN-Normen vorgenommen. Der Investor erhält also eine in vielen Bereichen neuwertige Immobilie im Gewand eines historischen Gebäudes. Im Inneren einer Immobilie gibt die Denkmalbehörde vor, wie das Treppenhaus und die Wohnungseingangstüren rekonstruiert werden sollen. In vielen Wohnungen werden die Decken mit Stuck versehen, bzw. noch vorhandener Stuck wird wieder zu neuem Glanz verholfen. Meist werden Stiltüren eingebaut, um den Altbaucharme der Wohnungen zu unterstreichen. Auf modernen Komfort, wie zeitgemäße Bäder oder Fußbodenheizung muss jedoch nicht verzichtet werden. Jedes Gebäude ist ein Unikat und daher bei Mietern und Anlegern äußerst beliebt. Auch für die Leistungen der Kernsanierungen gilt eine fünfjährige Gewährleistungsfrist. Die Höhe der Instandhaltungsrücklage ist bei diesen Immobilien daher geringer als bei den meisten Bestandsimmobilien.

STEUERVORTEIL BEI DENKMALIMMOBILIEN

Der Gesetzgeber fördert die Erhaltung und Sanierung von Gebäuden, deren Stilelemente eine Epoche widerspiegeln. Voraussetzung ist, dass das Gebäude in die Denkmalliste erhaltenswerter Bauten aufgenommen wurde. Die Förderung erfolgt über eine erhöhte Absetzung für Abnutzung (AfA), auch Abschreibung genannt, der Sanierungskosten, als Reduzierung der zu zahlenden Einkommensteuer. Je höher die zu Einkommenssteuer eines Kapitalanleger ist, desto höher der Steuerspareffekt. Kapitalanleger können die Sanierungskosten über 12 Jahre abschreiben. Acht Jahre lang werden 9 % abgeschrieben und weitere 4 Jahre 7 %. Damit ergibt sich für Kapitalanleger einer solchen vermieteten Immobilie ein erheblicher Steuervorteil.

Festgelegt ist dieser Steuervorteil in § 7i und § 7h des Einkommensteuergesetzes.  Aber auch Eigennutzer profitieren von der Abschreibung. In § 10 f des Einkommensteuergesetzes ist geregelt, dass Eigennutzer 90 % der Sanierungskosten über 10 Jahre abschreiben können. Dies ist eines der letzten legalen Steuersparmodelle im Bereich der Geldanlage. Zum Vergleich ist eine Abschreibung für Abnutzung bei Bestands- oder Neubauimmobilien mit 2 % über 50 Jahre vorgesehen. Für Kapitalanleger bedeutet dies, dass sie beim Kauf einer Denkmalimmobilie neben der Mietrendite eine zusätzliche Rendite aus der Steuerersparnis erhalten. Einzige Voraussetzung für die erhöhte Abschreibung bei Denkmalimmobilien ist, dass der Erwerb der Immobilie vor Sanierungsbeginn erfolgt. Der Kapitalanleger schließt mit dem Bauträger demnach einen Kaufvertrag über das Grundstück und den bestehenden Altbau und einen Werkvertrag zur Sanierung der Immobilie, vergleichbar einer Neubauimmobilie, die in der Planungs- oder Bauphase gekauft wird.